奇才vs小牛分析:前5月業績沖高 7家房企銷售額過千億

2019年過去了5個月,房企的業績表現尚可,已經有7家房企的銷售額達到了千億范疇。在今年相對保守的業績目標下,企業的業績完成度較高,普遍在30%-40%。另外,今年以來,房企對待土地也表現得相對謹慎,拿地的步伐也大大減緩,主要戰線拉回一二線城市,土地溢價率也相對不高。

7家房企銷售額過千億

中國指數研究院提供的數據顯示,1-5月份,從銷售額來看,已經有7家房企超過了千億銷售規模。房企銷售額TOP100均值達407.1億元,規模破百億的房企增加至95家。2019年1-5月份,房企銷售額超過百億的企業均值為423.5億元,前十房企銷售業績同比增長16.4%,單月環比增長7.8%,頭部效應日趨明顯。

碧桂園、萬科、恒大銷售額超2000億,其中碧桂園銷售額高達3100億元;保利、融創、綠地、中海四家房企銷售額超1000億位列第二陣營;新城緊隨其后,業績超過了900億元,華潤、龍湖也超越了800億元。

隨著房企競爭不斷加劇,2019年1-5月,百強房企各梯隊的銷售額門檻持續提升,百強企業超級陣營形成,千億陣營大幅擴容。500億-1000億、100億-500億、100億以下的企業分別為14家、74家、5家,房企銷售額TOP100門檻提升至92.2億元。

從銷售面積來看,房企銷售面積TOP100均值達295.5萬平米。2019年1-5月份,碧桂園、恒大、萬科銷售面積穩居前三,保利、融創、綠地分列其后。值得注意的是,部分中西部、長三角區域房企表現突出,通過城市深耕,把握市場需求,持續提升產品品質和服務,實現了銷售規模的穩步增長。

對于房企5月份的市場表現,58安居客房產研究院首席分析師張波告訴《華夏時報》記者,5月份的房企業績頭部快跑、陣營擴容。從2019年1-5月房企銷售增長情況來看,頭部房企普遍較好,大型品牌房企中保利、綠地、中海、新城、華潤等房企累計業績增速高于行業平均水平。

上海中原地產市場分析師盧文曦在接受《華夏時報》記者采訪時表示,盡管大家預期不是特別樂觀,今年的市場情況總體來說還是不錯的,但是企業也呈現分化趨勢,頭部企業沒有問題,但中小型企業,或者沖刺千億的企業還是相對激進一些,但還是要看銷售是不是跟得上,現金流是不是健康,這些指標都是很重要的。

中國指數研究院分析,2019年1-5月,房企銷售業績再上臺階,但整體趨于穩健。隨著行業發展戰略逐漸轉變,房企從規模高速擴張到規模與質量并重,在規模逐步擴大的同時實現運營效率的有效提升。房企之間的規模競爭仍將持續,其在規模擴張的同時,更應關注企業現金流的穩定性,實現健康穩定發展。

業績完成度較高

另一方面,今年以來,企業不再押寶下半年的銷售黃金期,而是將業績沖刺常態化,目標完成不再拘泥于重要時間節點的考核,只要有貨,每月都要考核目標完成情況,每天都要業績沖刺。

億翰智庫提供的數據顯示,與2018年同期相比,2019年1-5月銷售目標完成率普遍較高。2019年1-5月,已有7家房企銷售目標完成率超40%。

其中,龍光的業績完成度最高,已經達到目標的48.31%,其次是寶龍,完成度為45.04%,正榮、雅居樂、濱江、越秀完成度均超過了40%。恒大、華潤、龍湖、招商蛇口、陽光城等完成度也在35%以上。

對于房企業績完成度,張波認為,今年房企把目標放低,所以完成率高。1-5月的完成率高并不代表業績增速持續提升,相反1-5月TOP100房企整體操盤銷售業績規模同比僅微增4.1%。房企銷售目標整體放低是完成率高的主因。一般來說,房企的上下半年業績是四六開,換言之如果當下銷售目標已經達到或接近40%的房企,上半年目標基本已經達成,從目前銷售業績排名TOP20的房企來看,銷售目標的達成率大都在30%-40%,完成全年50%目標任務的可能性很大。

張波分析,如果說以往房企更關注下半年,那么2019年的房企沒有“慢跑期”從春節后直接進入“沖刺”階段,并且2019年全年加速跑的勢頭除了品牌房企外,整體市場也呈現出節奏加快的趨勢。因此,6月份必然是房企相當關注的一個月份,上半年任務的達成情況,會極大影響到房企下半年節奏。

拿地愈加謹慎

房企今年拿地的步伐也大大減緩,溢價率也相對不高。

克而瑞研究中心提供的數據顯示,截至2019年5月末,銷售百強房企新增總土儲貨值已經超過3.4萬億,突破千億的房企共8家,突破百億房企共74家,較4月份增加16家。其中碧桂園、綠地、融創分列前三,貨值均突破2000億元。從集中度來看,土地資源仍高度集中于頭部房企,且銷售集中度相比上月再增3個百分點,行業集中化的趨勢愈演愈烈。

1-5月,銷售TOP100房企拿地銷售比為0.41,百強房企拿地整體趨于謹慎。此外,雖然3-4月份土地市場迎來明顯的升溫,部分城市拿地熱度直線攀升,但從百強房企前5個月拿地的溢價率分布情況來看,有47%的地塊溢價率不足10%,底價成交的地塊占比達到26%。

另一方面,標桿型房企如碧桂園、萬科、恒大、融創等均沒有在土地市場瘋狂搶地,這些規模房企作為市場的風向標,一定程度上也可以反映出當前企業對待拿地的態度仍是相對理性的。

為什么今年房企變得更加謹慎呢?張波分析,目前房企拿地的兩大特征是回歸一二線、謹慎度提升。從謹慎度提升來看,房企重點在兩個方面表現明顯,一是三四線及以下城市拿地的謹慎度明顯提升,拿地的價格、地塊本身的價值評估更為保守;二是針對一線城市部分類型的土地拿地謹慎提升,例如北京的限競房以及部分商業類土塊。

盧文曦也表示,企業拿地動作和市場預期緊密相關,尤其是大的房企今年預期普遍都不是特別樂觀,也調低了業績目標,拿地自然會更加謹慎,尤其是類似地王的高價地,這種項目是要以時間換空間的,在目前的市場情況下操盤的難度很大,風險是大于收益的,所以房企在拿地方面會更加謹慎,少拿高價地塊。

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